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¿Cómo se calcula la Plusvalía?

Si has recibido en herencia o donación un bien inmueble o estas realizando la compraventa de tu vivienda no debes olvidar que tienes la obligación de pagar la llamada «Plusvalía Municipal»

También conocido como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, es un impuesto de carácter municipal que se paga cuando se produce una transmisión de la propiedad de un inmueble. La cuota tributaria del impuesto se establece desde que se adquirió la propiedad hasta la fecha en la que se transmite.

Cuando exista una transmisión de la propiedad del terreno o inmueble por cualquier título y produzca una ganancia patrimonial: herencias, donaciones, legados, transmisiones, compraventas, permutas, enajenación en subasta pública, excesos de adjudicación o en expropiaciones forzosas.

Si la operación es una transmisión gratuita o lucrativa, como una donación o sucesión, debe pagar quien adquiere el inmueble, el beneficiario. Si es una operación onerosa, como una compraventa o una liquidación de sociedad de gananciales, deberá pagarlo el que transfiere la propiedad, el vendedor.

El plazo para el pago de la plusvalía del inmueble oscila sobre los 30 días hábiles dependiendo del municipio, por ejemplo en Alcorcón (Madrid) es de 30 días hábiles. El plazo comenzará desde la fecha de la compraventa o donación del inmueble.

En los casos de herencia o legado el plazo para el pago se incrementa hasta los 6 meses desde el fallecimiento del antiguo titular del inmueble. No obstante, en estos casos, el plazo puede prorrogarse un año a solicitud del sujeto, siempre que realice dicha solicitud dentro del plazo de 6 meses desde la fecha de fallecimiento.

Hay que presentar en las oficinas municipales una copia de la escritura pública que conste la transmisión y un justificante del pago de la autoliquidación generada.

A efectos de la Sentencia del Tribunal Constitucional de mayo de 2017, se consideró nulo el cobro del impuesto de plusvalía municipal cuando a pesar de no haberse incrementado el valor real de un inmueble, se ha procedido al cobro del impuesto.

Además, en octubre de 2021 el Tribunal declaró la nulidad de la plusvalía si en la venta del inmueble se ha perdido dinero.

Solo si ha supuesto una ganancia patrimonial procede el cobro del impuesto.

Toda aquella persona física o jurídica que no se haya lucrado con la transmisión del inmueble, por ejemplo cuando los gastos de la compra o el valor declarado en la herencia son iguales o superiores a los de la venta.

¿Cómo calcular el impuesto de la plusvalía municipal?

Existen dos opciones para el pago de la plusvalía municipal: el sistema objetivo y el sistema de estimación directa:

Sistema de estimación directa

Consiste en el cálculo de la diferencia entre la compra y la venta a través de multiplicar el valor catastral del suelo en le momento de transición por el beneficio de compraventa (con una cuota máxima del 30%).

Base imponible (BI) = % del valor catastral del suelo x plusvalía.
Cuota = BI X Tipo de gravamen

Sistema Objetivo

Consiste en multiplicar los coeficientes catastrales por el valor catastral del suelo en el momento de transmisión por los coeficientes pertinentes, los coeficientes van desde 0,13 en el caso de un año hasta 0,45 a partir de 20 años.

Base imponible (BI) = valor catastral del suelo x coeficiente.
Cuota = BI X Tipo de gravamen

Datos como el valor catastral del inmueble y sus debidos porcentajes de valor del suelo y de construcción son datos que puedes obtener a través de los papeles de la propiedad.

El coeficiente del que hablamos en el sistema objetivo dependerá de los años que han pasado desde que se obtuvo el inmueble, teniendo que consultar esta tabla:

El porcentaje del tipo de gravamen dependerá en cada provincia al igual que el coeficiente.

MUY IMPORTANTE: La información sobre los impuestos que encontrarás en esta página es orientativa. Las condiciones pueden cambiar en función de tu caso particular y de la comunidad donde se encuentre tu piso. Para cualquier duda consulte con abogados expertos en la materia como en abogados Lara donde la primera consulta es gratuita.

- Ejemplo de minusvalía (pérdida de valor del inmueble)en la operación con la nueva normativa:

1. Un inmueble adquirido en el año 2007 por 150.000 euros que se vende en 2022 por un valor de 135.000 euros, con un valor del suelo de 30.000 euros en la fecha de venta.

 > En la normativa anterior:

BI = 30.000 x 3.2% x 14 = 13.440 euros

Cuota = 13.440 x 30% = 4.032 euros

 > En la normativa vigente como se ha registrado una pérdida o minusvalía no procede el pago del impuesto.

- Ejemplo de plusvalía por los dos sistemas:

2. Un inmueble adquirido en el año 2017 en Alcorcón por un valor de 200.000 euros que se vende en el año 2022 por un valor de 270.000 euros. El valor catastral del inmueble es de 100.000 euros de los cuales el 55% es el valor del suelo y el 45% el valor de construcción. El valor del suelo es de 55.000 euros. La diferencia de valor entre la adquisición y la transmisión es de 70.000 euros.

SISTEMA OBJETIVO:

Base imponible (BI) = valor catastral del suelo x coeficiente.

BI = 55.000 euros x 0,17 = 9.350 euros

Cuota = BI X Tipo de gravamen

Cuota = 9.350 euros x 30% (tipo máx. legal) = 11.550 euros

SISTEMA DE ESTIMACIÓN DIRECTA:

Base imponible (BI) = % del valor catastral del suelo x plusvalía.

BI = 55% x 70.000 euros = 38.500 euros

Cuota = BI X Tipo de gravamen

Cuota = 38.500 euros x 30% (tipo máx. legal) = 11.550 euros

En este caso el Sistema Objetivo tiene una menor base imponible y por tanto una menor cuota de impuesto.

 

3. Un inmueble adquirido en el año 2016 por 120.000 euros y se vende en el año 2022 por un valor de 135.000 euros. El valor catastral del inmueble fue de 85.000 euros en la fecha de la venta, de los cuales el 20% es el valor del suelo y el 80% el valor de construcción. El valor del suelo es de 17.000 euros. La diferencia de valor entre la adquisición y la transmisión es de 15.000 euros.

SISTEMA OBJETIVO:

Base imponible (BI) = valor catastral del suelo x coeficiente.

BI = 17.000 euros x 0,13 = 2.210 euros

Cuota = BI X Tipo de gravamen

Cuota = 2.210 euros x 30% = 663 euros

SISTEMA DE ESTIMACIÓN DIRECTA:

Base imponible (BI) = % del valor catastral del suelo x plusvalía.

BI = 20% x 15.000 euros = 3.000 euros

Cuota = BI X Tipo de gravamen

Cuota = 3.000 euros x 30% (tipo máx. legal) = 900 euros

 

Regulación:

Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Ordenanzas Municipales reguladoras sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Ante la duda lo mejor es acudir a un bufete de abogados profesionales y expertos en la materia, que te indiquen la mejor forma de proceder como en Abogados Lara, donde te ofrecen una primera consulta gratuita para estudiar tu caso sin compromiso, puedes contactar con tu abogado experto en el teléfono 91 642 64 34, por WhatsApp al 665 59 60 55 o en el correo electrónico consulta@abogadoslara.es

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