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Suspensión temporal del pago de la renta del alquiler de locales comerciales debido a la pandemia.

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VARIOS JUZGADOS ACUERDAN LA SUSPENSIÓN TEMPORAL DEL PAGO DE LA RENTA DEL ALQUILER DE LOCAL

Como consecuencia económica de la pandemia de la COVID-19 que está atravesando nuestro país, muchos son los propietarios de negocios que no pueden hacer frente al pago del arrendamiento del local en que realizan su actividad económica.

Es por ello por lo que han acudido a los tribunales en busca de alguna solución que evite que se vean obligados al incumplimiento del contrato de arrendamiento, debido a que se trata de una situación sobrevenida que no podían prever y ajena a su voluntad, habiendo recaído estos últimos meses varios autos que aportan alternativas a este respecto. En estos casos, es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus, de la que ya hablamos en un artículo anterior, la cual se trata de una expresión latina que significa “estando así las cosas” por lo que supone que se obligan las partes a cumplir lo pactado en el contrato siempre que no haya un cambio de las circunstancias, cambio que es evidente que se ha producido por la crisis del coronavirus.

En este sentido, el Auto 162/2020 de 7 julio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de Benidorm adopta la medida cautelar de suspensión parcial de la obligación de pago de la renta en los mismos porcentajes y por el mismo plazo en que se pretende la reducción de la renta por el demandante, llegando a establecer en algunos meses solo el pago del 50% de la renta, con prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.

Establece dicho auto que para la adopción de esta medida cautelar se deben cumplir los requisitos dispuestos en el artículo 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son, por un lado, la apariencia de buen derecho, que se puede traducir en la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio concertado por ambas partes, y la manifiesta disminución del importe de facturación, y por otro lado, el periculum in mora, que supone que exista un riesgo que justifique la necesidad de adopción de esta medida, que concurre en estos casos por el hecho de que de no adoptarse las mismas la parte arrendadora puede solicitar el desahucio, haciendo imposible el cumplimiento de la sentencia que recayese en el procedimiento.

Además, como mencionábamos, no sólo adopta esta medida cautelar de suspensión parcial del pago de la renta si no que se acuerda la prohibición de interposición de demanda de desahucio hasta que se resuelva sobre la reducción de la renta (según lo dispuesto en el 727 LEC).

Además, en el citado auto se destaca que tanto el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril como el Real Decreto-Ley 16/2020 de 28 de abril que se dicta posteriormente, hacen referencia a la necesidad de adopción de medidas encaminadas a frenar el impacto económico del estado de alarma de forma inmediata, y a que el procedimiento judicial llevado a cabo con dicho objeto deberá tramitarse con carácter preferente. Así como, que “para la adopción de estas medidas es necesario probar una disminución de ingresos que tenga su causa inmediata en la suspensión de las actividades de hostelería y restauración que ha sido acordada en el Real Decreto 463/20, por el que se declaró el estado de alarma”, lo cual es extrapolable a otros negocios cuya actividad se haya visto afectada por normas imperativas.

En este mismo sentido, el Juzgado de Primera Instancia N.º 81 de Madrid, en su auto 447/2020, concede a una discoteca una reducción del 50% de la renta que venía abonando antes de la pandemia, tomando como referencia para el cálculo de dichas cantidades la renta de la última factura antes de la pandemia. Y establece que “la medida tendrá efectos desde que esté permitida la reapertura. Mientras no esté permitida la reapertura, se acuerda la suspensión del pago de la renta, de manera que se sigan abonando las cantidades complementarias que han venido abonándose durante la moratoria de pago aprobada por Real Decreto ley 15/2020” por el hecho de que, durante el confinamiento decretado en marzo, y posteriormente a él, se ha visto impedida en el desarrollo de su actividad económica por imposibilidad legal, debido a las sucesivas normas de medidas frente al COVID-19.

El Juzgado nº81 de Madrid, recoge en el mencionado auto los requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus:

  1. alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  2. una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
  3. que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles”

Todo esto ha sido ya reiterado por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias.

En conclusión, los autos de medidas cautelares aquí expuestos conceden una oportunidad a los arrendatarios de locales de negocios de superar el “bache” económico.

Si se encuentra en esta situación, desde el Despacho Abogados Lara le asesoraremos para solicitar la adopción de las medidas necesarias para la supervivencia de su negocio, pudiendo llamar al 916426434 para obtener su primera consulta gratuita.

Recuerda que también puede venir a visitarnos, o contactar con nosotros por el método que desee.

David Ruiz Esteban

David Ruiz Esteban

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