La Ley 12/2023, de 24 de mayo, conocida como la Ley de Vivienda, y la reciente reforma en la Ley de Propiedad Horizontal han traído importantes cambios para los propietarios de viviendas en alquiler. Estos cambios afectan desde la actualización de rentas hasta la regulación de los alquileres turísticos. En este artículo, te explicamos cómo ambas reformas impactan en la gestión de tus propiedades y qué pasos debes seguir para cumplir con la nueva normativa.
Como abogados especializados en derecho inmobiliario, sabemos que estas novedades pueden generar dudas e inseguridad. En este artículo te explicamos, de forma clara y directa, los principales cambios legales que afectan a los arrendadores.
| Cambio | ¿A quién afecta? | Qué implica |
| Ley Vivienda | ||
| Índice IRAV | Contratos de alquiler desde mayo 2023 | Sustituye al IPC para la actualización anual de las rentas de alquiler. |
| Prórrogas vulnerabilidad | Inquilinos en situación de vulnerabilidad | El contrato de alquiler se puede prorrogar en casos de vulnerabilidad social o económica. |
| Gastos de gestión inmobiliaria | Propietarios personas jurídicas | El arrendador (si es una persona jurídica) asume los gastos de gestión y formalización del contrato. |
| Reforma Ley Propiedad Horizontal | ||
| Zonas tensionadas | Viviendas ubicadas en zonas reguladas | Limita el precio de alquiler en zonas con alta demanda y baja disponibilidad. |
| Alquiler turístico | Comunidades de vecinos | Se requiere la aprobación de 3/5 partes de los propietarios para alquilar una vivienda como turística. |
En Abogados Lara, te ayudamos a entender cómo las reformas legales pueden impactar tus intereses y como gestionarlo de la forma más adecuada.
1. Índice IRAV:
1.1. ¿Cómo se actualizan las rentas con la nueva ley?
Uno de los cambios más importantes es la sustitución del IPC como índice de referencia para actualizar los precios del alquiler. Ahora se aplica el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
1.2. ¿Cómo funciona el IRAV?
- Lo publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).
- Su objetivo principal es ofrecer una mayor estabilidad en las actualizaciones de las rentas, evitando incrementos bruscos ligados a la inflación general (IPC).
- Se plantea como referencia para la actualización anual de las rentas en los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda).
1.3. ¿Cuándo se actualiza la renta?
- Cuando el contrato cumple un año.
- Se usa el IRAV del mes anterior.
1.4. ¿Debo avisar al inquilino?
Sí. La ley exige comunicarlo con al menos un mes de antelación.
2. Prórrogas vulnerabilidad:
2.1. ¿Qué pasa si el inquilino está en situación de vulnerabilidad?
Sí. La ley exige comunicarlo con al menos un mes de antelación.
2.2. ¿Qué se considera vulnerabilidad?
La ley no define exhaustivamente todas las posibles situaciones, pero generalmente se refiere a circunstancias en las que el inquilino o su unidad familiar atraviesan dificultades significativas que les impiden hacer frente al pago del alquiler o encontrar una vivienda alternativa de manera inmediata. Algunos ejemplos comunes, aunque no limitativos, pueden incluir:
Situación de desempleo: Pérdida reciente del empleo del inquilino o de los principales sustentadores de la unidad familiar.
Expediente de Regulación de Empleo (ERTE): Suspensión o reducción significativa de la jornada laboral y, por ende, de los ingresos.
Discapacidad: Reconocimiento de un grado de discapacidad que dificulta la obtención de ingresos o la búsqueda de vivienda.
Dependencia: Situación de dependencia del inquilino o de algún miembro de su unidad familiar que requiere cuidados especiales y genera gastos adicionales.
Víctimas de violencia de género: Situación acreditada de violencia de género que obliga al inquilino a abandonar su residencia habitual.
Otras situaciones de precariedad económica: Ingresos insuficientes para cubrir las necesidades básicas, deudas acumuladas, etc.
Es importante destacar que la vulnerabilidad debe ser acreditada por el inquilino a través de la presentación de la documentación pertinente.
3. Gastos de gestión inmobiliaria
Sí. La ley exige comunicarlo con al menos un mes de antelación.
¿Quién debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria?
Si el arrendador es una persona jurídica, debe asumir los gastos de:
Gestión inmobiliaria
Formalización del contrato
Esto no afecta a personas físicas (particulares), en cambio si usted es un gran tenedor (propietario de más de 10 viviendas o una superficie construida superior a 1.500 m²), deberá asumir estos costes.
4. Zonas tensionadas
4.1. ¿Qué ocurre si mi vivienda está en una zona tensionada?
La ley permite declarar ciertas zonas como «mercado residencial tensionado», con medidas para contener los precios. Los criterios para declarar una zona como tensionada se mantienen, basados en la presión del mercado y la asequibilidad de la vivienda.
4.2. ¿Cómo me afecta si soy propietario?
Nuevos contratos:
Límite basado en el contrato anterior: En los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ubicadas en zonas tensionadas, la renta inicial no podrá exceder la última renta de contrato de arrendamiento anterior que hubiera estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la actualización anual que corresponda.
Excepciones: Podría haber excepciones (aun en desarrollo) a esta regla en casos específicos, como viviendas que hayan sido objeto de una rehabilitación que cumpla ciertos requisitos de eficiencia energética, o en nuevos contratos con arrendatarios diferentes cuando se justifiquen ciertas circunstancias.
Índice de referencia: En algunas zonas tensionadas, las Comunidades Autónomas podrían establecer un sistema de precios de referencia, basado en las características de la vivienda y su ubicación. En estos casos, la renta del nuevo contrato no podría superar los límites establecidos por este índice de referencia.
Contratos ya existentes:
Durante la vigencia de la declaración de zona tensionada, la actualización anual de la renta de los contratos existentes también estará sujeta a limitaciones. En general, se aplicará el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), evitando incrementos basados en el IPC que podrían ser más elevados.
5. Alquiler turístico
5.1. ¿Qué cambia en el alquiler turístico?
Con el nuevo Real Decreto-ley 1/2025 (en vigor desde el 3 de abril de 2025), las comunidades de propietarios ganan poder sobre este tema. La nueva redacción establece que la instalación de viviendas de uso turístico requiere del acuerdo expreso por parte de la comunidad de propietarios, sin necesidad de que se modifique el título constitutivo o los estatutos, como ocurría hasta ahora en virtud de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
5.2. ¿Qué necesitas para alquilar como piso turístico?
El acuerdo de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esta nueva reforma de vivienda introduce un nuevo escenario para los propietarios de viviendas en alquiler. Es crucial comprender en detalle cómo estos cambios impactarán en tus derechos, obligaciones y la rentabilidad de tus inversiones. La complejidad de la normativa y sus posibles interpretaciones hacen que el asesoramiento legal especializado sea más importante que nunca.
¿Tienes dudas? Te ayudamos
En Abogados Lara te ofrecemos asesoría legal, investigación y protección legal hasta que el problema quede resuelto en el periodo de tiempo más breve posible.
Ante la duda lo más conveniente es acudir a un bufete de abogados profesionales y expertos en la materia que te indiquen la mejor forma de proceder como somos Abogados Lara donde te podemos ofrecer una primera consulta gratuita para estudiar tu caso, puedes contactar con nuestro abogado experto en:
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