Arrendar una vivienda, ya sea como propietario o como inquilino, implica asumir derechos y obligaciones que conviene conocer antes de firmar un contrato. La falta de una cláusula clara, una actualización indebida de la renta, desacuerdos sobre reparaciones o una fianza retenida sin justificación son algunos de los conflictos más frecuentes en los arrendamientos de vivienda.
En España, el alquiler de vivienda habitual se regula principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU. Esta norma establece las reglas sobre duración del contrato, renta, fianza, reparaciones, desistimiento, prórrogas y recuperación de la vivienda por necesidad del propietario.
En este artículo explicamos los aspectos esenciales del arrendamiento de viviendas para propietarios e inquilinos, conforme a la normativa vigente en España. Debe tenerse en cuenta que algunas reglas pueden variar según la fecha de firma del contrato, especialmente en contratos antiguos.
En abogados Lara te recomendamos tener un contrato actualizado ya que aquellos que no se adaptan a los cambios normativos o que son muy simples y no provén los aspectos más relevantes, pueden dar lugar a controversias si no se pacta nada al respecto.
¿Qué es un arrendamiento de vivienda?
Existe un arrendamiento de vivienda cuando una persona, el arrendador, cede el uso de una vivienda a otra persona, el arrendatario o inquilino, a cambio del pago de una renta.
Para que se aplique el régimen de protección propio de la vivienda habitual, el inmueble debe destinarse a cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino, de su cónyuge no separado o de sus hijos dependientes.
No es lo mismo un alquiler de vivienda habitual que un alquiler de temporada. Los contratos de temporada, segunda residencia, locales, oficinas o viviendas destinadas a un uso distinto tienen un régimen jurídico diferente y una mayor libertad de pacto entre las partes.
¿Qué debe incluir un contrato de alquiler de vivienda?
Aunque es posible que existan acuerdos verbales, es recomendable formalizar el contrato por escrito. Un contrato de arrendamiento claro ayuda a prevenir conflictos y facilita la prueba de lo pactado.
Entre otros aspectos, el contrato debería incluir:
- Identificación completa del arrendador y del inquilino.
- Dirección y descripción de la vivienda arrendada.
- Duración inicial del contrato.
- Importe de la renta y forma de pago.
- Fecha de pago mensual.
- Fianza legal y, en su caso, garantías adicionales.
- Reparto de gastos, suministros y gastos generales.
- Sistema de actualización de la renta.
- Inventario y estado de la vivienda, especialmente si se entrega amueblada.
- Cláusulas sobre obras, mascotas, subarriendo o cesión, si se pactan.
- Posible necesidad del arrendador de recuperar la vivienda para uso propio, cuando proceda.
Las cláusulas que reduzcan derechos mínimos reconocidos legalmente al inquilino pueden ser nulas, aunque aparezcan firmadas en el contrato.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler?
La duración inicial del contrato puede pactarse libremente. Sin embargo, en los contratos de vivienda habitual sujetos al régimen actual de la LAU, si la duración pactada es inferior al mínimo legal, el inquilino puede beneficiarse de prórrogas obligatorias.
La duración mínima puede alcanzar:
- Cinco años, si el arrendador es una persona física.
- Siete años, si el arrendador es una persona jurídica, como una sociedad o empresa.
Por ejemplo, si se firma un contrato de un año con un propietario particular, el inquilino puede permanecer en la vivienda mediante prórrogas anuales hasta completar cinco años, salvo que incumpla sus obligaciones o concurra una causa legal de resolución.
Una vez transcurrido ese periodo mínimo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar dentro de los plazos legales, el contrato puede prorrogarse anualmente hasta un máximo de tres años más.
Para evitar esa prórroga, el arrendador debe comunicar su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe hacerlo con al menos dos meses de antelación.
¿Puede el inquilino dejar la vivienda antes de terminar el contrato?
Sí. El inquilino puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses desde su firma, siempre que comunique su decisión al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
El contrato puede establecer una indemnización para el propietario en caso de desistimiento anticipado. Esta indemnización no puede superar, con carácter general, una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, calculándose de forma proporcional los periodos inferiores al año.
Antes de abandonar la vivienda, es aconsejable comunicarlo por escrito, dejar constancia de la entrega de llaves y realizar un inventario o reportaje fotográfico del estado de la vivienda.
¿Cuánta fianza puede pedir el propietario?
En los contratos de alquiler de vivienda habitual, la fianza legal equivale a una mensualidad de renta.
Es importante distinguir entre la fianza y las garantías adicionales:
- La fianza legal es de una mensualidad.
- Las garantías adicionales pueden consistir en un aval, depósito adicional, seguro de impago u otra garantía pactada.
En contratos de vivienda de hasta cinco años de duración —o hasta siete años cuando el arrendador sea persona jurídica—, la garantía adicional no puede exceder, con carácter general, de dos mensualidades de renta.
Por tanto, en estos supuestos, normalmente no se deberían exigir más de tres mensualidades en total: una de fianza legal y hasta dos como garantía adicional.
La fianza no debe utilizarse como una renta adelantada. Su finalidad es responder, al finalizar el contrato, de posibles cantidades pendientes, daños imputables al inquilino o incumplimientos acreditados.
¿Cuándo debe devolverse la fianza?
Al finalizar el contrato, el propietario debe devolver el saldo de la fianza que corresponda, una vez comprobado el estado de la vivienda y la existencia, en su caso, de deudas o desperfectos imputables al inquilino.
Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido la cantidad que proceda, el saldo pendiente devenga el interés legal.
La retención de la fianza debe estar justificada. Si el propietario descuenta cantidades por desperfectos, impagos o suministros pendientes, es aconsejable que pueda acreditarlo mediante facturas, fotografías, lecturas de contadores, comunicaciones previas o cualquier otro medio de prueba.
¿Quién paga las reparaciones en una vivienda alquilada?
Este es uno de los motivos más habituales de conflicto entre propietarios e inquilinos.
Como regla general, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Estas reparaciones no permiten al propietario aumentar la renta por ese motivo.
El inquilino, por su parte, debe asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda y responder de los daños que haya causado por un uso negligente, indebido o contrario a lo pactado.
No obstante, no existe una lista universal que permita resolver todos los casos. Cuando se avería una caldera, un termo, un electrodoméstico o una persiana, debe analizarse la causa concreta de la avería, la antigüedad del elemento, el mantenimiento realizado, el estado en que se entregó la vivienda y el posible uso del inquilino.
El inquilino debe comunicar al propietario, lo antes posible, la necesidad de una reparación. Si se trata de una reparación urgente para evitar un daño grave o una incomodidad importante, puede adoptar las medidas necesarias y reclamar posteriormente el importe, siempre que actúe de forma justificada y pueda acreditarlo.
¿Puede el propietario actualizar la renta?
La renta solo puede actualizarse cuando el contrato lo haya previsto expresamente. Si no existe una cláusula válida de actualización, la renta no puede aumentarse durante la vigencia del contrato por esta vía.
La actualización solo puede realizarse en la fecha en la que se cumpla cada anualidad del contrato. Además, el arrendador debe comunicarla por escrito al inquilino, indicando el porcentaje aplicado y el cálculo realizado.
El índice o límite aplicable puede variar según la fecha de firma del contrato y la normativa vigente en cada momento:
- En determinados contratos anteriores, puede resultar aplicable el índice pactado, como el IPC, si así se estableció.
- En los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la actualización debe respetar los límites legales aplicables y el índice de referencia que corresponda.
- En ningún caso es recomendable aplicar una subida automática sin revisar previamente el contrato, la fecha de firma y la normativa vigente.
Por ello, antes de reclamar o pagar una actualización de renta, es fundamental revisar la cláusula contractual y calcular correctamente el importe.
¿Quién paga los gastos de comunidad, el IBI y los suministros?
Los suministros individualizados mediante contador, como electricidad, agua, gas o internet, suelen corresponder al inquilino cuando así se ha pactado o cuando este es el titular del suministro.
Los gastos generales del inmueble, como determinados gastos de comunidad, tributos o cargas, pueden trasladarse al inquilino si existe un pacto escrito que lo establezca y se determina el importe anual de esos gastos en el contrato.
En los contratos de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corresponden al arrendador.
¿Puede el propietario entrar en la vivienda alquilada?
No. Mientras el contrato esté vigente, la vivienda es el domicilio del inquilino y el propietario no puede entrar libremente, aunque sea titular del inmueble.
Para acceder a la vivienda es necesario contar con el consentimiento del inquilino, salvo situaciones excepcionales, como una emergencia real que requiera actuar de inmediato o una autorización judicial.
Es aconsejable que las revisiones, reparaciones o visitas necesarias se acuerden previamente y se realicen en un horario razonable.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda para vivir en ella?
El arrendador puede recuperar la vivienda antes de que finalice el periodo mínimo de duración, pero únicamente si se cumplen los requisitos legales.
Esta posibilidad se limita a los casos en que el arrendador sea una persona física y necesite la vivienda como residencia permanente para:
- Sí mismo.
- Sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción.
- Su cónyuge, en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Además, deben cumplirse estas condiciones:
- Debe haber transcurrido al menos un año de contrato.
- La posibilidad de recuperar la vivienda debe constar expresamente en el contrato desde su firma.
- El arrendador debe comunicar al inquilino la causa concreta con una antelación mínima de dos meses.
Si la vivienda no es ocupada en los tres meses siguientes a la extinción o al desalojo efectivo, el inquilino puede tener derecho a solicitar la reposición en el uso de la vivienda o una indemnización, salvo que exista causa de fuerza mayor.
¿Puede el inquilino subarrendar la vivienda?
El inquilino no puede ceder el contrato ni subarrendar la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador.
Además, en los arrendamientos de vivienda habitual, el subarriendo solo puede ser parcial y no puede superar la renta que paga el inquilino al propietario.
Por ello, antes de alquilar una habitación, ceder el contrato a otra persona o publicar la vivienda en plataformas de alquiler, es importante revisar el contrato y obtener, cuando sea necesario, la autorización expresa del propietario.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda alquilada?
La venta de la vivienda no supone automáticamente la extinción del contrato de alquiler.
Con carácter general, el comprador se subroga en la posición del arrendador y debe respetar el contrato durante los plazos de protección legal que correspondan. La situación puede ser más compleja en determinados casos, especialmente si existen derechos inscritos en el Registro de la Propiedad, ejecuciones hipotecarias o contratos de larga duración.
Antes de comprar o vender una vivienda alquilada, conviene revisar el contrato, su duración, las posibles cláusulas de renuncia al derecho de adquisición preferente y la situación registral del inmueble.
¿Qué puede hacer el propietario si el inquilino no paga la renta?
El impago de la renta o de cantidades asimiladas puede dar lugar a la resolución del contrato y al inicio de un procedimiento de desahucio.
Antes de acudir a la vía judicial, resulta recomendable analizar el contrato, cuantificar correctamente la deuda y realizar un requerimiento de pago fehaciente. Una comunicación bien planteada puede servir para intentar resolver el conflicto y, si es necesario, dejar constancia de la reclamación.
Cada caso debe estudiarse de forma individual, especialmente cuando existen pagos parciales, acuerdos verbales, situaciones de vulnerabilidad, avalistas, varios inquilinos o daños en la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento de viviendas
En los contratos sujetos al régimen actual, puede alcanzar cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica, mediante prórrogas obligatorias para el inquilino.
No. La actualización solo puede realizarse una vez al año, si el contrato la prevé expresamente y respetando el índice o límite legal aplicable.
En vivienda habitual, la fianza legal es de una mensualidad. Además, pueden pactarse garantías adicionales dentro de los límites legales aplicables.
Depende de la causa de la avería. Si se trata de una reparación necesaria para conservar la vivienda habitable, normalmente corresponde al arrendador. Si deriva de un mal uso o una actuación imputable al inquilino, puede corresponder a este último.
Sí, en determinados casos, siempre que el arrendador sea persona física, haya transcurrido al menos un año, la posibilidad conste expresamente en el contrato y se comunique con dos meses de antelación.
No. La vivienda alquilada es el domicilio del inquilino y el propietario necesita su consentimiento para acceder, salvo situaciones excepcionales.
¿Necesitas ayuda con un contrato de alquiler o un conflicto arrendaticio?
Un contrato de arrendamiento bien redactado puede evitar muchos problemas futuros. Tanto propietarios como inquilinos deben conocer sus derechos antes de firmar, actualizar una renta, reclamar una fianza, exigir una reparación o resolver un contrato.
En Abogados Lara estudiamos cada caso de forma personalizada para ayudarte en cuestiones relacionadas con alquileres, contratos de arrendamiento, impago de rentas, devolución de fianza, reparaciones, recuperación de vivienda y desahucios.
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Alba Martínez
Abogada
